我有一位同乡，在深圳福田开设了一家米粉店，位于马路边的一间小店面，月收入大约三万元。合约每三年续签一次。他每天早晨八点钟准时开店，直至深夜十二点钟才关闭，经过一番努力，生意逐渐兴旺，每月都能获得一定的利润。
三年之后，房东提出要将租金提升10%。此外，他还索要10万元的“喝茶费”。若不答应，他将收回店铺。所谓的“喝茶费”实则是一种红包，且不予退还。换言之，这相当于是房东对租客的敲诈。一旦你生意兴隆，客源稳定，若你不支付这笔费用，房东便会找个理由让你离开，并且要求你恢复店铺原有的装修。若无法恢复，他将扣除你的全部押金。疫情爆发之后，他选择了租赁相邻的一处更大面积的店铺，出奇的是，租金竟然降低了50%。从事过经营的人士都清楚，这在深圳，是房东与二房东之间司空见惯的常态。
我国正积极倡导激发消费活力，推动实体经济的繁荣发展，并且反复强调必须保障租房者的合法权益。经济回暖对每个人来说都是有益的。因此，我想分享一下在国外观察到的现象，或许能提供一些借鉴价值。
东京银座位于日本，是全球房价和地价最高的区域之一，那里不仅拥有爱马仕等知名品牌的专卖店，还聚集了众多各式各样的餐饮店铺，其中不少店铺的历史甚至超过了百年。入夜之后，这些店铺前常常排起长队。我与当地华人及日本人进行了深入的交流，从而对日本的开店环境有了更为详尽的了解。
依据《日经中文网》提供的信息，在2023年7月至2024年6月期间，银座地区每坪（约合3.3平方米）的租金水平显示，被世邦魏理仕公司归类为“主干道（High）”的中央大街以及晴海大街，其租金介于25万至42万日元之间，换算成人民币，相当于每月每平方米3485元至5855元。该中心价格已攀升至33.5万日元，换算成人民币相当于每月每平方米4670元，创下了历史新高。在银座二丁目等核心区域的商铺，其售价区间在130万至180万元人民币每平方米之间，位列全球最昂贵地段之列。
我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？
东京银座的小餐厅（南七道摄）
抛开文化传承的话题，不提工匠精神，实际上我们周围就有许多潜心烹饪美食的人。关键在于，他们能够很好地维护那些遵守规则、品德高尚的人。
在日本，若欲开设店铺，首先需租赁店面。在签订租赁合同时，可选择普通合同或定期合同两种形式。通常情况下，人们更倾向于选择普通合同，因为它能提供更全面的保障。
首先，合同中的条款相当详尽，对于权利与责任的规定十分明确。例如，若房屋出现结构性损坏，如屋顶漏水或管道老化，责任应由房东承担；然而，在运营过程中，设备损坏、玻璃破碎、地面磨损等问题则由租户负责。此外，租户还需承担原状恢复的义务，即退租时需将房屋恢复至“原始状态”。这一状态包括但不限于清除装修、粉刷墙面、修复地板以及清理电气设施等，以确保房东能够顺利将房屋租给下一位商家。
开店者在租赁店铺前，需满足一系列条件，诸如资质审核、提供担保文件、确保经营符合环保要求，且某些情况下还需取得周边邻居的同意。这些措施旨在为店铺所有者、租户以及周边居民提供保障，以预防潜在纠纷的发生。
由于注重细节，我们成功避免了争执和纠纷，并且这些内容必须明确地记录在正式的书面合同之中，而非仅仅依靠口头承诺。
其次，对房东实施了严格的限制，禁止其擅自提高租金或收回租赁的店铺。在签订普通租赁合同时，房东无权擅自调整租金，更不得因生意兴隆而驱逐租户，即便租户未按时缴纳租金，也必须依靠法律途径来处理此事。
若房东在租赁合同未满期限前，意图将店铺收回自用或转售，则需向租户支付一笔相当可观的赔偿款。通常情况下，对于普通商铺，赔偿金额相当于6至24个月的租金；而对于享有盛誉的老字号店铺，赔偿金额则可能达到3至5年的租金；至于住宅租赁，赔偿期限通常为3至6个月。若租户对此表示反对，房东便无法强行收回店铺，亦不得擅自进入租赁中的店铺或房间。至于拆迁事宜，市政部门会优先与房东进行协商，而非采取强制驱逐措施。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。
《借地借家法》日本第28条明确指出，若要解除合约或拒绝续租，必须提供合理的理由（即正当事由制度）。这意味着，即便租赁期限届满，若非有充分的理由，房东不得擅自终止合同。所谓“正当理由”，涵盖了房东自身急需用地的情形，同时亦需兼顾承租人的权益，房东需按照市场行情，提供相应的补偿。
这些赔偿金的组成：
日本商铺的租赁协议通常属于长期性质，有些甚至长达十年或更久，并且在续签合同时享有“优先租赁权”。根据《借地借家法》，对承租者的权益有着严格的保护，例如，当租赁期限届满后，若房东意图解除合同，必须提供“合理理由”（例如自用或违约），否则将面临强制续租的情况。
第三，关于税收的优惠政策。《借地借家法》明确指出，在税收方面，对于老店的传承，可以享受一定的税收减免，例如遗产税的减免。值得一提的是，日本的遗产税率位居全球前列。其税率范围在10%至55%之间，而我国则是为数不多的没有遗产税的国家之一。然而，对于中小型老店的传承，日本实施了特殊的减免政策，即“事业继承税制”。
股权免税比例达到100%，而老店拥有的不动产若继续用于商业活动，可享有高达80%的免税优惠。若纳税人无法一次性支付税款，他们有权申请最长20年的分期付款计划，其中包括5年的宽限期。这一政策显著减少了中小型老店因继承人需缴纳遗产税而不得不出售或停业的风险。
日本著名的筑地市场内众多餐饮店铺堪称典范。该市场，位于银座附近，始建于1935年，作为东京乃至整个日本最为知名的海鲜和农产品批发中心，享有“日本厨房”的美誉。然而，由于设施陈旧、防灾能力不足以及交通状况恶劣，东京市政府为了筹备奥运会，决定将市场迁移至丰洲市场。然而，超过百分之八十五的摊贩对搬迁表示反对，其中一部分虽然表示了部分同意，但最终获得了数千万日元的赔偿。经过一番协商，最终采取了折中方案，决定关闭并搬迁筑地内的海鲜市场，而周边的餐饮店铺则得以保留并继续正常运营。
东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）
东京筑地市场周边，藏匿着一家历史悠久的牛腩馆，其营业已超过七十五载。这家店在小红书上备受瞩目，已然成为炙手可热的网红餐厅。店内仅有三张座椅，其余食客只能站立用餐，面积不过二十平方米。自清晨六点起，便开始出现排队现象，无论是当地居民还是远道而来的游客，往往需等待半小时之久。坦白讲，这家的牛腩饭味道略咸，并未达到传闻中的美味程度。
这类历史悠久的小店在本地颇为常见，其中不少已有百年历史，无人敢擅自拆除，亦无人能轻易驱逐租客，因此日本的实体经济得以保持稳定发展。正如我国古语所言，拥有稳固财产的人，其心志亦坚定。
